PLU et exceptions : attention aux imprécisions

Dans un arrêt du 26 janvier 2026, le Conseil d'Etat est venu préciser les conditions dans lesquelles des exceptions aux règles inscrites dans le PLU (Plan Local d'Urbanisme) peuvent s'appliquer aux projets concernés.

I. Les faits et la procédure

Le préfet de la région Île-de-France a délivré, en octobre 2022, un permis de construire au bénéfice du ministère de la justice, portant sur un immeuble de quatre étages à usage mixte bureaux/habitations destiné au personnel du centre pénitentiaire de La Santé, pour une surface de plancher d'environ 492 mètres carrés. Le syndicat des copropriétaires de la résidence voisine, "Les jardins d'Arago", a contesté cette autorisation devant le tribunal administratif de Paris.

En novembre 2024, ce dernier a prononcé une annulation partielle du permis sur le fondement de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, estimant que le projet méconnaissait les dispositions de l'article UG 10.1 du plan local d'urbanisme (PLU) de Paris relatif aux hauteurs dans le secteur des abords de l'établissement pénitentiaire. Le ministre de l'aménagement du territoire s'est alors pourvu en cassation.

II. L'apport principal de la décision

C'est le second point abordé par la juridiction qui présente le plus grand intérêt doctrinal.

Le Conseil d'État devait se prononcer sur la portée des dispositions particulières de l'article UG 10.1 du PLU de Paris, applicables au secteur des abords de l'établissement pénitentiaire de La Santé.

Ces dispositions prévoient notamment que les constructions ne peuvent comporter plus de trois niveaux, et qu'elles doivent "en principe" respecter cette règle.

Le juge de cassation pose ici un principe clair : lorsqu'un règlement de PLU prévoit des dispositions permettant de déroger aux règles générales de hauteur, les conditions d'exercice de ces exceptions doivent être suffisamment encadrées, sous peine d'illégalité.

En l'espèce, la mention selon laquelle la règle des trois niveaux doit "en principe" être respectée n'est assortie d'aucun critère permettant d'identifier dans quelles circonstances une exception serait admissible. Ni l'objet de la règle — la sécurité pénitentiaire —, ni l'exigence d'un accord préalable du ministère de la justice ne sauraient pallier cette absence d'encadrement.

Le Conseil d'État en tire une conséquence radicale : faute d'encadrement suffisant, les dispositions en cause ne peuvent être lues que comme posant une règle principale sans exception possible. Le projet, comportant quatre niveaux, méconnaissait donc cette règle, sans que puisse être utilement invoquée une quelconque possibilité dérogatoire.

III. Portée pratique

Cette décision intéresse au premier chef les auteurs et les destinataires de règlements de PLU. Elle rappelle que les clauses de flexibilité — formules telles que "en principe", "sauf exception", "sous réserve" — insérées dans des règles de hauteur ou d'emprise au sol ne peuvent produire d'effet utile que si elles sont assorties de critères objectifs permettant d'en délimiter le champ d'application.

À défaut, le juge administratif n'hésitera pas à les neutraliser et à faire application de la règle principale dans toute sa rigueur. Les maîtres d'ouvrage souhaitant obtenir des dérogations à de telles règles devront, quant à eux, s'assurer que le règlement du PLU les fonde explicitement sur des critères identifiables — et non sur une simple formule incantatoire.

Enfin, cet arrêt illustre les limites de la délivrance de permis de construire au nom de l'État : même lorsque le projet répond à une mission de service public — ici l'administration pénitentiaire —, il demeure soumis au respect des règles de droit commun du PLU, sauf dérogation légalement encadrée.