Permis de construire modificatifs : la jurisprudence Thalamy ne leur est pas applicable !

Pour rappel, en application de la jurisprudence Thalamy, lorsque des travaux sont envisagés sur une construction irrégulièrement édifiée, le pétitionnaire est dans l'obligation de faire état, dans sa demande d'autorisation, de la régularisation de ces éléments irréguliers.

Ainsi, si la construction ou les travaux préexistants ne sont pas régularisables, et quand bien même les nouveaux travaux seraient parfaitement conformes à la législation et à la réglementation applicables, le permis ne peut être délivré. (CE, 9 juillet 1986, n°51172, Mme Tahalamy)

Depuis, cette limite au droit à construire en présence d'ouvrages antérieurs édifiés irrégulièrement, a connu de nombreuses évolutions.

Parmi elles, la jurisprudence en vertu de laquelle il n'est pas nécessaire que le bâtiment nouveau prenne appui sur le bâtiment irrégulièrement édifié pour que la jurisprudence Thalamy s'applique. (CE, 13 décembre 2013, n°349091)

Ou encore la jurisprudence selon laquelle la décision Thalamy ne saurait s'appliquer à des irrégularités affectant un immeuble distinct de celui objet de la demande d'autorisation. (CE, 25 avril 2001, n°207095)

Dans une récente décision, rendue le 30 avril 2024, le Conseil d'Etat a eu à s'interroger sur l'extension de la décision Thalamy aux permis de construire modificatifs.

Dans cette affaire, un propriétaire avait obtenu en 2017 une autorisation de construire en vue de la surélévation et de l'extension de son habitation.

En 2018, le maire de la Commune avait dressé un procès-verbal d'infraction ainsi qu'un arrêté interruptif de travaux en raison d'irrégularités constatées dans l'exécution des travaux ayant fait l'objet du permis de construire de 2017.

En 2019, le maître d'ouvrage obtenait un permis de construire modificatif afin de remédier aux irrégularités constatées par la Commune.

Cette autorisation modificative a alors fait l'objet d'un recours devant la juridiction administrative.

Reprenant, notamment, la jurisprudence Thalamy, la cour administrative d'appel considérait que le permis de construire modificatif ne pouvait être délivré sans que soient d'abord régularisés les travaux réalisés en méconnaissance des règles d'urbanisme.

Saisie de la question, le Conseil d'Etat annulait l'arrêté de la Cour administrative d'appel et jugeait notamment que :

"L'autorité compétente ne peut pas exiger du pétitionnaire qui envisage de modifier son projet en cours d'exécution, que sa demande de permis modificatif porte également sur d'autres travaux, au motif que ceux-ci auraient été ou seraient réalisés sans respecter le permis de construire précédemment obtenu."

De manière pédagogique, le Conseil d'Etat précise qu'il n'est pas opportun d'étendre la jurisprudence Thalamy aux demandes de permis de construire modificatifs dès lors que l'administration dispose déjà d'outils lui permettant de lutter efficacement contre les constructions irrégulièrement édifiées.

En effet, le maire dispose d'un droit de visite durant toute la durée du chantier, lui permettant de réaliser tous les constats utiles, et notamment les constats d'infraction au code de l'urbanisme et aux documents réglementaires. (Art. L. 461-1 et suivants du code de l'urbanisme)

Le maire peut également mettre en demeure l'intéressé de régulariser sa situation. (Art. L. 481-1 et suivants du code de l'urbanisme)

L'article L. 462-1 du code de l'urbanisme prévoit également qu'un contrôle des construction peut être exercé par le maire après achèvement de l'ouvrage. Ce dernier peut mettre en demeure, à cette occasion, le maître d'ouvrage de régulariser sa situation.

Enfin, le maire peut également engager, dans un délai de 10 ans à compter de l'achèvement de la construction, l'action prévue à l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme lui permettant de "saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié ou installé sans (...) autorisation".

En définitive, le juge administratif refuse d'ajouter une arme à l'arsenal, déjà bien fourni, de l'administration.

Louis WACQUIER

Avocat en droit public

Avocat en droit de la construction

Barreau d'Amiens